「時価の算定に関する研究資料～非金融商品の時価算定～」のポイント

• 市場価格に基づく価額を客観的に観察することは、通常、困難であると考えられるため、合理的に算定された価額が時価となる。我が国における実務の現状としては、自社において合理的な見積りを行うよりも、不動産鑑定士から不動産鑑定評価書を入手することが多いと思われる。
• 重要性の乏しい不動産については、一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に基づく価額等を、合理的に算定された価額とみなすなどの実務もある。

「不動産鑑定評価基準」において、不動産の鑑定評価によって求める価格には、正常価格、限定価格、特定価格及び特殊価格があるが、会計上の時価に相当するものは基本的には「正常価格」である。

一般的に、ａ.原価法、b.取引事例比較法及びc.収益還元法に大別される。

不動産の鑑定評価は、依頼目的によって鑑定評価の条件の付され方が異なる場合があるため、不動産鑑定評価書を利用する場合には、依頼目的及び付されている条件に留意が必要である。

• 一定の評価額には「不動産鑑定評価基準」における原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を併用しない価格等調査（鑑定評価手法を選択的に適用した簡便的な方法）などがある。これらを利用する場合には、評価条件や限定された手続の内容に留意する必要がある。
• 一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に基づく価額には、容易に入手できる評価額や指標を合理的に調整したものも含まれる。

実勢価格の閲覧、査定価格の入手について説明されている。

公示価格、都道府県基準地価格、路線価、固定資産税評価額の閲覧について説明されている。

原価法における当初原価、取引事例比較法における不動産の取引事例、収益還元法における賃借料収入や空室率等のデータの入手について説明されている。

• 算定の対象となる動産について観察可能な市場価格が存在するケースは限定的であるため、時価を何らかの手法により合理的に算定する必要がある。
• 動産については、不動産とは異なり、通常、比較的短い期間の耐用年数で減価償却されているため、帳簿価額は時価と大幅に乖離することは少ないとみなし、実務上は「帳簿価額＝時価」とみなして処理されているケースが比較的多いと考えられる。しかし、当初取得時より市場環境が著しく変化し、明らかに帳簿価額が時価と乖離し、かつその重要性が高いと考えられる場合などには、時価の合理的な見積りを検討する必要がある。

• コスト・アプローチ、マーケット・アプローチ、インカム・アプローチによる場合の時価算定の考え方について説明されている。
• コスト・アプローチによる場合に用いる再取得コスト又は再製作コストは、通常、一定の前提の下で測定することが可能であるため、現行実務においてはコスト・アプローチを採用するケースが最も多いと考えられる。

• 取得とされた企業結合において他社から資産・負債を受け入れた場合で、識別可能な無形資産があるときは、取得原価の一部は無形資産に配分される。この場合、無形資産の時価評価が必要となるが、算定の対象となる無形資産について「観察可能な市場価格」が存在するケースは極めて限定的であるため、時価を何らかの合理的な方法に基づいて算定することとなる。
• 過去５年間（平成19年3月期から平成24年3月期）の有価証券報告書により、企業結合時における無形資産の識別について分析されている。

• コスト・アプローチ、マーケット・アプローチ、インカム・アプローチによる場合の時価算定の考え方について説明されていいる。
• インカム・アプローチは、時価算定の対象となった無形資産自体が生み出すキャッシュ・フローを特定し、その割引現在価値を測定するものであり、多くの無形資産はこの手法を用いるのが一般的である。